“我的商战准则就是，用最少的资源做最大限度的事情。边开发边卖楼是我为卓达制定的规避风险之道。”卓达集团总裁杨卓舒曾公开表示他的经营之道。 

卓达集团——这家号称河北最大的房地产企业，近年来频繁地用一系列高杠杆、高成本的融资手段，向社会募集资金，并利用募集来的资金在全国范围内扩张。

2008年，卓达还把触角伸向了港口建设。

以“蓝色经济”为主打概念的山东文登张家埠新港项目，总投资额预计高达800亿元。

对于这样一个800亿元级项目，卓达依然沿用了融资+开发的方式，但伴随着高速扩张，其财务状况遭到了外界的质疑。

据不完全统计，2008年以来，卓达在天津武清、山东威海、山东章丘、重庆江津、黑龙江肇东、沈阳苏安屯圈下约14.67万亩土地，力图以“三产联动”模式打造多个产业新城。事实上，这只是卓达庞大投资链条中的一部分。

据卓达方面介绍，张家埠新港工程项目总投入约800亿元、张家埠新城则需要2000亿元来打造。据记者在张家埠新港了解到的情况，从2007年立项之初到现在，项目的一期工程仍未投入运营。

卓达的中国“迪拜”计划

2008年10月22日，文登南海卓达(张家埠)新港开工奠基典礼在山东省文登市一个名为前岛的靠海小村庄举行，现场有社会各界1000余人参加。

随着“海洋经济”概念的兴起，2011年初，国务院正式批复山东半岛蓝色经济区发展规划，山东蓝色经济区包括9大核心区，其中就有“前岛机械制造业集聚区”。

文登市也从2007年起启动了大规模的张家埠新港开发战略，最终将新港地址选在文登市前岛村。

而更早前，按照前岛所在行政辖区南海新区的规划，这里将要建成一个　“规划陆域面积160平方公里，集约用海面积120平方公里，规划建设面积90平方公里，分为临港产业区、综合商务区、旅游度假区三个功能区”的新区。

围绕这一系列概念，卓达称要打造中国的“迪拜”。卓达集团总裁杨卓舒更是表示，南海新城的目标是“世界有名，中国第一”。该新城包括30万吨级新港区、中国先进技术设备园区和生活居住园区“香水海”城共3大板块，总建设期约10年时间。

如果按照这个规划，涉及的资金数字无疑是巨大的。

根据媒体报道，卓达集团以装备园区落地文登为筹码，顺利拿到了与装备园区项目互为支撑的3.2万亩香水海旅游居住板块项目。同时，出于整体开发的考虑，文登市张家埠港口的扩建及配套设施的项目建设，也落在了卓达的手中。

一边施工一边验收？

9月13日下午3时，前岛村开往文登市最后一班车发动了，村子并没有因为卓达号称带来的巨额投资而繁荣起来，村民们还是过着靠海吃海的捕捞生活，最大的一间工厂仍然是一家海产品加工厂。

5年前，张家埠新港项目计划建成国家对外开放港口，并计划用8年时间将临港产业区建成涵盖大型临港物流基地、冶金基地、中国先进技术装备园区、港城商业及生活配套设施为主的国际性港区。

但日前，记者在张家埠新港看到的却是，整个港口没有船舶停靠，只有少数施工人员和车辆在作业，当初规划的场景记者在现场并没有看到。

在港口码头，长达5公里的引堤工程从岸边向海上延伸，卓达建造的港口正位于引堤尽头。从远处望去，4座门座式起重机成了港口的标志性建筑，但走近了看，这个不算大的港口，除了4座起重机外，只有两幢在建的房子，港口的地面依然坑坑洼洼。

“一栋为办公楼、一栋为仓库。”一位正在施工的师傅告诉记者。

而根据卓达张家埠新港的项目规划，“张家埠新港首期建设2个5000吨级散杂货泊位，设计年通过能力107万吨；二期建设2个5万吨级通用泊位，设计年通过能力320万吨；计划用五年时间建成7万～10万吨级泊位，最终建成30万吨级深水泊位，形成大小泊位110个，码头岸线47公里，年通过能力2.5亿吨的综合性大型港口。”

在卓达港口产业基金新一期的募集说明书中，其称，“截至目前，张家埠新港一期工程已基本完工，完成4996米引堤工程，达到试运营条件。”此外，今年8月，卓达港务在其官方网站也宣布，“张家埠新港一期工程码头主体工程通过山东省交通运输厅质监站的质量鉴定，并顺利通过交工验收。”

但港口施工方一名工程师告诉记者，“一期仍没有完工，只有部分工程通过验收，现在是一边施工一边验收”。

而面对记者的采访，卓达港务常务副总李乔仅表示，“张家埠港口或将在2014春节后试运营”。

与港口的“冷清”相比，临港产业区的宣传要火热得多，开发建设仅3年时间，已落地无污染、低耗能的产业过亿元大项目40多个。

从张家埠新港方向望去，可以看到一排排白色的风车矗立在碧海蓝天之间。据了解，现代重工、大唐山东发电合资成立的威海现代风电科技有限公司已落户南海；南海医药园、嘉泰产业园等一批项目也正在招商、建设中。

按照目前临港产业区的规模，港口现在应该是忙碌的，但这一切似乎与卓达张家埠新港无关。

2010年12月，张家埠新港长达4996米的一期引堤工程顺利完工。在卓达公布的诸多资料中并没有提及引堤工程的资金来源于何处，不过在当天采访过程中，记者碰到了正在堤坝上进行路面施工的队伍，其负责人告诉记者，“这段堤坝属于市政府工程”。

在引堤上另一处码头修建工地，该码头是由广东一家公司承建，其一位工程师告诉记者，“原来是卓达在修，后来不知道什么原因被政府收回了”。

业内人士认为，这或许与卓达系的资金链紧张有关。

事实上，早在2011年，卓达就通过信托公司向市场募集了2亿元资金，用于张家埠新港一期项目的建设。而在刚刚过去的7月，卓达又通过有限合伙私募基金的形式完成2.5亿元的融资，项目介绍称，这笔钱正是为张家埠新港一期的融资。

三产联动意在圈地？

在调查中记者发现，卓达实质上蕴藏着一条较为激进的扩张路线。

公开资料显示，2008年，卓达集团逆势拿地，在山东省威海市文登南海新区拿到卓达张家埠新港、中国先进技术装备园区、卓达香水海三大城市主体项目，仅后两者规划面积便达到6000万平方米，计划投资总额达2000亿元；同年，进军天津武清，开发卓达三溪塘艺术区、中国养老示范项目，以及涵盖温泉主题商业、现代生态农业、体育休闲公园和低密度高端生态居住区等板块为一体的卓达京东南温泉新城，三大板块总占地面积25600亩，总投资额323亿元。

卓达集团总裁助理陈松不久前曾公开表示，“卓达正在进行脱离传统房地产开发的尝试。一个叫跳出产业发展产业，另一个叫跳出城市发展城市。”

陈松口中所说的脱离传统房地产开发的尝试，正是卓达集团近年来备受社会关注的“三产联动”发展模式。所谓的“三产联动”:一产是现代农业；二产是新兴产业；三产则涉及养老产业、文化产业、健康、旅游等现代服务业。在开发过程中首先启动新型材料基地，把当地的农业人口变成工业人口，腾出土地推动房地产开发，实现现代农业引入。

据统计，自2012年8月到2013年6月，卓达集团陆续和沈阳苏家屯区政府签订“沙河产业新城暨田园都市”项目合作开发框架协议，和山东章丘政府签订“生态产业新城暨田园都市”合作开发框架协议，和黑龙江肇东政府签订推进“卓达乐安新城项目”整体开发合作框架协议，和重庆市江津区签订“绿色建筑产业化生产基地暨生态新城镇示范社区”合作开发框架协议。

此外，加上山东文登、天津武清两项目，卓达集团六个新城建设共涉及建设土地14.67万亩，累计长期建设总资金6743亿元。

（责任编辑：水晶）