900万元，买一套五环外600平方米的独栋；或者，480万元，买一层800平方米的大空间，这交易合适吧？如果每年还能享受退税优惠，估计就可称得上划算了。

高新技术产业园区，本是新技术、新科技、新知识的孵化平台，享受政策扶持。却有个别产业园区，以低价和政策优惠为诱因，打着招商的大旗，欲将高新产业园区当住宅、普通办公楼兜售。

台湖上院

招商？卖别墅？

从京哈高速台湖出口进入通州区台湖镇，有一片占地17.21平方公里的北京环渤海高端总部基地。作为已纳入中关村国家自主创新示范区的新城，环渤海总部基地正在如火如荼地建设中。

基地内一个名为“台湖上院”的办公楼盘，也不例外。“50年产权可租可售，优惠的政策支持，物业增值服务。”开发商制作的精美楼书上，以“园区招商”名义出售的台湖上院，一期在售的是77栋企业独栋。不过，销售员叫卖的，却是不限购、可自住的独栋别墅。

“北京已经不批独栋别墅用地了，70年产权住宅还有限购。我们项目算是很难得的不限购独栋。”销售员耿小姐向以看房人名义咨询的笔者介绍，每一栋都是框架结构的毛坯房，非承重墙设计，可以自由装修。600平方米、900平方米、1300平方米的户型，总价分别在900万元、1300万元和2300万元上下。“之前还有490平方米的小户型，都卖完了，全款购房还有95折优惠。”

对于购买要求，耿小姐只强调，必须是以公司法人的身份购买，京内外的注册企业均可，也不用提供小高新技术企业的认定证明。

“您现在买，是钻空讨了巧。”耿小姐解释，按道理只有高新技术企业才能入驻，但由于目前处于前期招商，政策宽松，所以只需提供营业执照和法人信息，入园申请均由开发商代办。“大多数客户都是买来自住，价格不贵、环境好，将来还能享受税收返还的政策优惠。”

低价成为招商卖点

经调查发现，登录58同城网，输入工业园区，不乏以政策优惠和低价为卖点的招商信息。这确实也吸引了一些买家。

在联东U谷永乐产业园的现场，笔者就碰到了一位前来咨询的买房人。他介绍，在榆林开服装厂，客户都在北方城市，大兴西红门又是他的主要货源地，所以早想把厂子迁到北京。但因为是个人小企业，资金盘子有限，又很难从银行贷款，一直也没找到合适的办公场所。

“480万元的价格在北京还行，而且如果真如销售所说，每年还能退一部分税，想想还是动心的。”销售员告诉他，每年可返还缴纳税收的60%。

卖服装也能入驻高新园

宣传着价格不贵、环境好的产业园区，不止环渤海总部基地一家。

驱车从京津高速德仁务收费站出口出来，沿着一条布满林荫的马路，开上10分钟，就是同样隶属于中关村国家自主创新示范区的联东U谷永乐产业园。和台湖上院一样，开发商联东地产也正以“招商”的名义兜售办公楼。不同的是，这儿只作为办公用，价格也便宜许多，一期准现房的单价为每平方米6000元，二期期房的单价还要便宜3000元。

笔者在现场看到，一期办公楼都是3层或4层的独栋，主体结构已基本完工。而每一层大开间的格局，方便自行隔断。

“一期卖得差不多了，就剩下入门处分层销售独栋的第二层，大约800平方米，总价480万元。”销售员赵小姐介绍，一期的房子年内就能入驻，开发商还可提供首付五成的贷款业务。对于入园的资格审核，她则表示，只要不是高污染企业，能提供营业执照、有一定的纳税额，基本都能通过。

“做**、卖服装，都可以。”赵小姐介绍到，购买客户中不乏河北、山西的私人企业，园区招商初期“凡事没那么较真”。他们免费帮助办理入园申请和企业注册，甚至还能按照客户的设计要求，定制化盖楼。

“去年经济不太好，房子卖得一般。今年春节后，生意就变好了，还有一次买几栋的客户。”

开发区借壳圈地

不过，无论是台湖上院将办公楼当住宅卖，还是联东U谷永乐产业园私下降低企业门槛，都是钻了政策的空子。

《中关村科技园区条例》有规定：中关村科技园区是推动科教兴国战略、发展市场经济的综合改革试验区；是国家科技创新示范、科技成果孵化和辐射、高新技术产业化以及创新人才培养的基地。中关村科技园区重点发展高新技术产业以及其他智力密集型产业，鼓励组织和个人在中关村科技园区兴办符合园区重点发展领域的高新技术企业和研究开发机构。经依法认定的中关村科技园区的高新技术企业，可以享受国家和本市规定的各项优惠政策。

笔者又查阅了高新技术企业的认定管理方法。国家重点支持的高新技术领域，包括电子信息技术、生物与新医药技术、航空航天技术、新材料技术等八大类，至少如服装厂不在该范围内。

“其实，不仅仅是北京，全国各地在开发产业园区的过程中，往往都存在一种单纯地产化、借壳圈地的倾向。”一位业内人士分析，一方面，一些开发商仍把产业园区当住宅卖。另一方面，由于产业园区同质化严重，加剧了各园区招商的压力，高空置率难题凸显。“产业园区从建设到成熟，需要多年的孵化期，不是一蹴而就的事。”