目前，山东青岛正在编制新一轮住房保障3年发展规划，初步计划未来3年保障房建设总量不少于4.5万套。随着建设、持有规模的扩大，如何确保土地、资金的供应，如何实现公平分配，以及如何做好运营管理等问题，都成为不可忽视的问题。

保障房建设“大提速”

近日，青建·宜昌新苑保障房集中建设项目建设现场，一派繁忙的施工景象。

“现在，我们基本是一周一层。”青岛青建海华置业有限公司总经理贾志祥介绍,这个季节天气好，很适合施工,建设进度很快。

青建·宜昌新苑计划总投资约8亿元，规划建筑面积约17.4万平方米，共计建设保障房1833套，其中，廉租房224套、公租房821套、经适房788套。今年年底，经适房将全部配售；后年年底，廉租房、公租房也将全部入住。

这个项目只是青岛今年计划开建的50多个项目之一。2013年，省政府下达青岛保障性安居工程建设任务31500套，其中，开工建设保障房16500套。截至目前，全市共落实房源17699套，完成目标任务的107%。其中，已开工房源8660套，完成目标任务的52%。

2007年以来，青岛加大了保障房建设力度，先后启动实施了两轮住房保障3年发展规划，累计开工建设各类保障房11万套，竣工6.8万套；累计投入财政性资金208亿元（含财政直接投入43.6亿元、减免配套费10亿元、让渡土地收益154.4亿元）；累计落实建设用地10208亩。

土地、资金是关键

与其他城市一样，青岛大规模的保障房建设计划，日益面临着土地、资金两大制约因素。此前，青岛保障房建设之所以能够实现“大提速”，很重要的原因，就是采取了一些创新性做法，比较有效地缓解了土地、资金困难。

“如今在青岛，想在主城区拿出大块土地集中建设保障房难度很大。”青岛市住房保障中心相关负责人表示，面对现实，青岛采取的做法是集中建设和配套建设相结合，除了个别保障房集中建设项目外，大量保障房是在商品房项目中配套建设。这样做的好处是：一方面，可以解决用地供应，另一方面,又有利于被保障群体的生活便利。

在政策上，青岛规定，要求凡是规划为住宅的项目，都要按照规定比例配建保障房。在配建比例上，规定新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建；城区改造项目，扣除拆迁安置用房后，按不低于5%的比例配建；企业用地规划为住宅的,根据不同情况，分别按照25%、30%、45%的比例配建。

在资金上，除了财政保障之外，青岛还出台各种政策，鼓励社会资本参与保障房建设。比如，在公租房建设上，探索“先租后售”模式，允许企业园区和用人单位在工业用地上建设公租房等等。

但是，随着楼市调控政策持续发酵，房地产市场在今后很长一段时间难言景气。面对利润低得多的保障房领域，房地产开发企业参与建设的意愿和规模，均大不如前。

一位房地产开发企业负责人表示，他听说,一家本土企业在政府的劝说下，参与开发了一个保障房集中建设项目，亏损了上亿元,至今未有说法。

新困难亦不少

保障房的可持续发展，在建筹之外也遭遇了不少挑战。

分配不公首当其冲。近年来，保障房分配不公成为公众热议的话题，青岛也有“公租房小区停满了汽车”的新闻见诸报端。可以说，能否做到公平分配，已经成为影响保障房发展的关键问题。

为了使保障房分配更加公平，青岛对经适房、限价房的销售方式进行了调整，将以往的摇号选房改为现在的打分排序，即将电脑摇号方式调整为根据申请人家庭住房、收入、年龄、家庭人口等因素，对已办理购房登记手续的申请人予以排序，确定选房顺序。

一个新问题是，由于中心城区土地稀缺，青岛近年来集中建设的保障房项目大多位于城阳区、李沧区等周边区域，由于交通不便，加上教育、医疗、商业等配套设施跟不上，这些项目在配租、配售时往往少人关注，“南冷北热”的局面一直没有改观，甚至有项目出现较大面积的空置现象。

另外，从去年开始，青岛加大了公租房建设力度，提出建立以公租房为主体的住房保障体系。根据新一轮住房保障3年发展规划，2014—2016年,青岛计划建设的4.5万套保障房中，公租房就占了3万套，占比达到66.7%。与经适房、限价房等出售型保障房不同，公租房属于出租型保障房，这就带来大量、繁琐的管理问题。随着持有规模扩大，这也将成为事关青岛保障房可持续发展的一大问题。