去年5月29日，国家九部委联合发布《关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知》，出台了15条调控措施，主要针对住宅产品的结构、价格、土地、税收等方面进行了严格规定。其中，“90平方米占70%”的规定被视为最猛的一招。今年6月份，建设部将对各地新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核，目前已进入预定考核时间，京城楼市的真实情况如何，“90平方米占70%”规定能否真正落实，成为人们关注的热点话题。

    现象一：

    高价大户型有价无市

    受新政影响，大户型住宅今年一开春就遭遇了“有价无市”的尴尬局面。从3月开始，高档住宅销量整体狂跌，其中七成以上的楼盘销量为零。如北京东部某楼盘，当初预计售价为1.4万元/平方米，后期开盘价调整为1.25万元/平方米。

    从4月以来，这样的现象不断在各个高档大户型住宅出现，大户型项目几个月不“开张”让销售人员也很无奈。“我对自己的销售技巧很有信心，但就是没有人来。”某高档楼盘一名销售人员告诉笔者。面对楼盘销售人员的困惑，购房者的回答是，自己原本打算买100平方米以上的房子，新政策出台以后，因不愿也不堪多交一成首付，最终只好改买90平方米以下的房子。

    大户型二手房市场的情况同样不容乐观。自春节以来，北京大户型二手房挂牌量上升了许多，部分业主悄然降价以便加快出手。亚运村附近某高档复式公寓业主原本要以1万元/平方米以上的价格出售，却最终以9700元/平方米的价格与代理公司签订了出售合同。

    据北京房地产交易网的统计数据显示，4月前半月北京住宅销售量仅为去年同期的60%左右，而价格却始终处于高位。在北京今年国贸春季房展会上，五环内已经难觅8000元/平方米以内楼盘的踪影，房价大都突破单价万元大关并继续呈上涨趋势。来自北京房地产交易管理网的数据显示，4月上半月，京城新开盘销售的11个项目中，售价低于8000元/平方米的只有3个，且全部位于房山、昌平等远郊区域。

    有专家指出，随着北京房价的不断飙升，原本对大户型有意向的客户心理预期也从增值降到了保值，且多数为自住。另外一个重要原因是，股票市场分散了楼市很大一部分资金，也有部分投资者转向政策环境略微平稳的商业项目。

    现象二：

    小户型销售势头火爆

    受新政影响，今年才刚刚入市的首批小户型销售势头显得格外火爆，甚至出现了一房难求的局面。4月28日壹线国际二期开盘当天签约165套；5月20日，位于亚奥核心板块北苑区域的旭辉·奥都未经正式推出，已有数百人排队拿号，登记在册的有购买意向的人多达1500多人；在百子湾的金泰先锋销售现场，在中关村核心区的艾瑟顿国际公寓售楼现场，看盘、排号、选房的人流也是络绎不绝。

    小户型热销很多人认为是意料之中的事情。理由是，目前商品住宅市场上的小户型和大户型的比例为3：7，而就居民收入情况来讲，中低收入和高收入的比值为8：2，因此，小户型能够很好地满足广大中等收入家庭的住房需求，所以市场需求旺盛。

    笔者从房地产交易网上了解到，今年五一期间期房网上签约平均每套住宅面积为108平方米，比去年下降了16平方米。业界人士认为，住宅套均面积的下降，说明“90平方米占70%”政策效应正在显现。旭辉集团执行总裁林伟预计，今年下半年，有一批新项目陆续通过重新审批后，会在下半年形成市场供应。随着小户型市场供应的增加，此类产品的竞争将加剧。从目前楼盘销售情况来看，地段好、性价比高的项目明显受到购房者的欢迎。

    现象三：

    关于新政影响众说不一

    目前，对于新政，尤其是“90平方米占70%”条款的落实，政府高层、开发商之间仍旧存在观点上的差别，购房者也在观望中对新政的落实心存疑虑。

    国家发改委日前公布数据显示，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，比一季度提高1.1个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。业界认为，这一数据表明“90平方米占70%”的硬性指标还没有落实。华远集团总裁任志强对“90平方米占70%”政策一直持反对意见，他认为，企业经营是按照市场需求而变化，不能要求所有的人都穿一样的鞋。伟业顾问的分析报告也指出，从目前市场看，90平方米以下的住宅供应量太少，2007年新增项目受“90平方米占70%”限制的数量也将有限，因此这一政策对住宅供应结构的影响在2007年暂时无法体现。

    然而，国家有关部门对于执行新政的决心非常坚定。建设部已要求各地严格执行国务院办公厅和建设部文件的规定，“不能有任何折扣”。除了宏观调控之外，政府目前还在设法引导消费者树立正确的消费观。国家住宅与居住环境工程技术研究中心主任刘燕辉介绍说，国家住宅与居住环境工程技术研究中心正在和日本美好住宅中心密切合作，计划将“日本技术高集成度住宅”引入中国。“相对以单一面积指标衡量住宅的观念，过渡到‘精细式’住宅建设已成为发展方向。”刘燕辉说。