节后第一讲，作为设计师，首先要为我们广大的客户和业主尽点责任和义务，告诉大家选择别墅是有讲究的，当然也存在一定风险。

所谓讲究，是因别墅既是住宅产品分级的最高住宅形态，也是住宅较为复杂的多重空间，它既有公寓房的平面横向空间，也有超出公寓房的纵向垂直空间，同时还具有地下空间和坡面的房顶空间，大点的别墅还有独立的花园景观和泳池。

什么样的别墅结构是合理的？什么样的别墅环境是最美的？别墅和环境之间是什么关系？这里面大有讲究。

所谓风险！你拿少则几百万，多则几千万去购置一套你还不是那么很确定的别墅，其风险也是难免的。究其原因：一是房地产开发公司多半都是惟利是图，其开发动机并非全心全意为人民服务的，它可能不得已将很多别墅楼盘隐患风险一并转嫁给了业主；二是别墅建筑结构不一定符合业主的真实需求和生活方式；三是别墅配套服务不一定到位；这些很专业的东西，一不留神就把风险转嫁给了业主。

     

因此，买别墅，就是买专业，专业的事情应由专业的人去做。优秀的别墅构成元素有很多，然而有隐患的别墅也不少。怎么鉴别房型的优劣怎样看待别墅的环境？如何欣赏别墅的区位优势？如何区分别墅的最佳配套服务？这就成了想购置别墅的业主必须要经历、要学习和要体验的地方。

 

1、         什么是好环境？

别墅值钱值在哪？

别墅房型可以复制，物业服务也可以复制，然而，别墅的自然环境和天然景观是不能复制的。别墅的自然稀缺资源是不可复制的，大自然的稀缺资源，用一块，少一块。所谓“物以稀为贵”。因此，别墅所处的自然环境越倾向大自然也就越值钱。比如，上海的佘山别墅，有山有水。赖特的流水别墅等都体现了天然景观价值。

2、         什么是好房型？

中国的别墅房型大部分都是国外“泊来品”，克隆的多，复制拷贝的多。对于中国消费者来说，真正意义上居住别墅的概念也就这20多年，当然，也有很多人对别墅概念是模糊不清的。

现在“国外版”的别墅风格主宰了中国别墅的主流，我们不得不承认中国的别墅建筑设计大部分都是西方文化，其建筑造型也全是“西洋版”的……

 

3、         好房型参考标准：（仅供购房者参考）

进门入口应考虑有充分的雨蓬，能遮风避雨

进门有门厅缓冲区域

楼梯入口不能直对入户大门口

客厅必须有二层以上的共享空间

有一至两辆车的车库库容

顶楼坡面屋顶必须有采光的考虑

地下室必须有采光井的引进，环保节能

各层面的楼梯入口处不能直对卧室

客厅、餐厅和厨房最好朝南一侧能做落地玻璃钢结构处理为妥

主卫的面积不要小于12㎡，最好有坡面屋顶天然采光

主卧朝南最佳有坡面屋顶结构，有自然采光

每层有独的衣帽间，有条件可分男女衣帽间

每层有独立的卫浴空间且要合理

每层要有一定比例的走廊空间和功能实用空间两者要分配合理和谐

楼梯的宽度、高度和深度要符合人体工程学。特别是在转弯拐角平台不能小于800X2400

层高考虑布置各类管线、管道，最好标高能控制在3.20M为好

结构梁的走向和形态，要避免压人、压床和压境

内置天井的空间要考虑空间的尺度和比例一定要符合情理

公共空间和功能空间过度的尺寸比例要控制得体

室内要尽量避免独立的柱子

动静与动线走向要自然和谐

空间朝向坐北朝南向阳

要考虑有足够的空间做备用或机动

4、         什么是好交通？

一般距城市中心30—40分钟的私家车车程

5、         什么是好物业？

物业管理机构必须是专业、科学和人性化服务的

有适合于业主功能服务的管理服务机制

方便业主交纳各类费用的渠道和方法

小区安全、保安智能机制的建立

小区休闲保健运动的管理及场所

6、         小区周边配套：

要有商业配套设施空间（要有超市、学校、邮局、菜场、银行等公共配套等）

 

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第二讲预告：别墅测量勘察沟通和现场现解读：

1、          如何发现选择优秀的高端设计师？

2、          如何与高端客户进行心理沟通和交流？

3、          别墅现场测量勘察费用和技术；

4、          别墅现场解读的艺术；