中国房地产业协会经营管理委员会秘书长    王惠敏

中装网：王秘书长，您好!很高兴您采访到您。首先我先请教您，新政国五条出台后各方面反响很多，其中不乏负面的声音，对此您怎么看?

王惠敏：新国五条我觉得它是就是对房地产调控政策的延续，我们不能光抓着负面的来说。先要看到由于房价涨幅过快，导致许多社会上出现的问题。从正面来看，不管国家出台的哪一项对房地产方面的调控政策，主观意识都是好的,都想把房地产这个市场状态能调控的更加平稳，更加健康，期望是这样的。如果说负面就是在出台以后的实践过程当中，想要达到的目标并没有达到，我觉得这种负面不是政策制定人的本意，但也说明了一个问题，市场和行政之间的关系值得我们去更细心的观察，然后制定出来的政策可能才更加切合实际。我觉得这么说可能会比较客观一点。

中装网：对于打压房价的呼声，您有什么看法

王慧敏：房价问题,我们的理解经常会出现一个误区，我觉得是概念的误区，就是现在一说到房价，就是说房价高，在打压房价，其实房价高和低都是市场上的反映，没有道理去打压高，或者是有意的去推高，或者说是有意的把它控制，因为这个是不能够完全依赖于行政手段的，肯定是市场说了算;行政调控是作为一个补充，要调节，但调节不是打压房价，其实是调控房价涨幅过快。

从十六大、十七大提出来，让我们的民众增加财富性收入，财富性收入体现在哪?就是体现在房产。起码在家庭财富的60%以上，那么如果是玩命的打压房价，那么比如说现在房价降80%，只有原来的20%的价值，你想想社会是个什么样?

所以概念的误差就是只一味的在追求怎么打压房价，这个概念是错的，应该追求房价涨幅不要过快、过猛。因为过快、过猛和群众的期望值就产生了一种不吻合，我们的收入在稳步的向前增长，房价也是正常的能保值升值，形成一种平稳的市场。可惜的是，我们现在一味的从制定政策到全社会方方面面的反响，都是一心想把房价打压下来。这是应该注意的一个点。

第二个注意的点就是打压房价的同时，每个人几乎都充当了两面人。比如说你现在是有房的人，适当的有一点跌幅，你是心理预期是能够承受的，可大幅降价就不能承受了。有一部分没有房子或者要购买房子的人，大幅降价的时候高兴，买房之后两面人就出现了，就想着是房价涨点儿吧，不卖都希望升点儿值，因为他家庭财产总值在增加.那么我们为什么在房价问题上一味打压，可是又都变成了一个双面人，这点我们也应该注意.所以说我们要回归到房价涨幅不要过快，房价区域稳定，这样一种心态和政策走向，是比较理性的。

还有一个点在关于房价的问题上，不要期望于一味的控制消费。现在的政策为什么会出现事与愿违的现象?因为基本上都是处于控制消费;应该从另一头着眼，这消费是需求，还要从供给这一方面去着手，我们的产品的结构应该调整到更多人群都能够有适当住房这个基点上面来。比如说中高收入阶层进入商品房序列，那么中低阶层进入保障体系住房序列，这样的话就是各有各的位置，这个问题也就迎刃而解了。现在显然是我们的供应体系的结构还没有能够满足方方面面需求。

中装网：在网络上有这么一种声音，说要降房价先降税，这个降税概念，有的指房地产税，有的指是新政的20%.您对此有什么看法?

王慧敏：这个还是沿着房价这个线路来看.现在社会上的人经常对房地产抱以不太友好的姿态，认为房地产是暴发户，赚了很多黑心钱。首先我们平静客观的来分析房地产的利润问题。我自己觉得它起码有这么几块:企业的平均利润，项目利润，但是这可能都不是社会真正看到的一面。社会现在经常看到的一面,我自己理解是机会利润。房地产的产品时间的跨度比较长，做得非常好的企业，从开工到竣工，周转率比较快，但大部分企业的项目，从开始启动拿地、规划、设计、最后资金融资、然后再施工、开工.一个环节程序受到制约，时间就会延长;延长会出现两种情况，一种情况是资金周转率降低了，二是投资产出的时间拉长了，对开发商是不利的。但是刚才前提说的是机会利润。往往现实当中有这么一种现象，这个项目由于方方面面的原因，延长了半年甚至一年，它本来的利润率是13%、15%的，由于再推出来的时候大涨了，它周边的房子原来多卖六千的，现在至少要卖八千五，机会利润就出来了。

这样的现象很多，项目很容易赶上。但如果现在社会上眼光盯的是这块机会利润,我觉得这是不公平的;当然房地产开发本身它就是资金密集型产业，大量的吸纳资金，高投资要有高回报，同时它也是高风险。比如说楼盘开售正好赶上打压房价非常严重的时候，那么它高风险就出来了，这一点为什么没有人看见呢?

企业降税和不降税意义不是特别大，关键在于“个税”，现在在交易过程当中对房产的产权人是要加交20%的个人所得税。出现负面的声音可能主要跟这一条有关系，售房者都把税费转嫁到购房人身上去了,无意之中把房价推高。制定政策的时候这是一个难点，从征税的主体上面看，当然是想让获益那一方交税,但是现实当中不是这样.如果不是售房者转嫁的话，那么你降低和升高交易税费在现实当中意义到底有多大，这个我不敢判断。